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在“唯規(guī)模論”的年代，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛馳電掣站在時(shí)代的風(fēng)口。自2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入有史以來(lái)最瘋狂的一輪上漲，三年過(guò)去，房地產(chǎn)的迅速擴(kuò)張，規(guī)模的不斷擴(kuò)大，多數(shù)房企在行業(yè)里迅速占據(jù)一席之地，最后，瘋漲勢(shì)頭下的弊端也逐一顯現(xiàn)。 

就如同一個(gè)車手都能明白的道理：過(guò)快的速度之下，再可靠的賽車都有可能暴露于失控的風(fēng)險(xiǎn)之中。同理，對(duì)于速度的迷戀也曾讓無(wú)數(shù)企業(yè)家和商業(yè)帝國(guó)轟然倒塌。 

“思所以危則安矣，思所以亂則治矣，思所以亡則存矣。”當(dāng)行業(yè)步入新一輪調(diào)整周期，是時(shí)候?qū)^(guò)往的瘋狂進(jìn)行一番反思。 

施工進(jìn)度趕不上銷售速度

若說(shuō)過(guò)去三年最讓開發(fā)商們稱道的數(shù)據(jù)是什么，那必然是“銷售金額”無(wú)疑，因?yàn)樵谒墓猸h(huán)之下，其他數(shù)據(jù)都顯得黯然失色。 

以億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，2017年TOP100房企總銷售金額74390億元，較2016年TOP100房企的51618億元同比增長(zhǎng)44%。然而同期上市房企營(yíng)業(yè)收入TOP100營(yíng)收總額為3.35萬(wàn)億元，同比上漲16%，且增速較2016年的28%明顯下降。 

對(duì)于房地產(chǎn)商而言，在財(cái)務(wù)規(guī)模達(dá)到一定程度之后，就開始通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)進(jìn)一步發(fā)展自己的規(guī)模。就經(jīng)營(yíng)管理而言，很重要的就是加快周轉(zhuǎn)，即提升施工進(jìn)度以與銷售進(jìn)度相匹配，以實(shí)現(xiàn)資金的更快回流。因此，許多房子都將快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)奉為制勝寶典之一。 

過(guò)去，萬(wàn)科曾經(jīng)是以周轉(zhuǎn)取勝的代表，而如今，這方面的標(biāo)桿當(dāng)數(shù)碧桂園。不過(guò)，隨著該公司規(guī)模的擴(kuò)大，局部區(qū)域和城市在追求速度的進(jìn)程中逐漸暴露出意料之外的問(wèn)題，尤其是最近發(fā)生的一系列在建項(xiàng)目的生產(chǎn)安全事故問(wèn)題。 

如果說(shuō)事故是高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張負(fù)面影響中的極致案例，那么快速擴(kuò)張所帶來(lái)的房屋質(zhì)量低劣引發(fā)的維權(quán)事件，則是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的普遍現(xiàn)象。 

“最近兩年地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張讓很多地產(chǎn)商都忽視了產(chǎn)品打造，很多新產(chǎn)品質(zhì)量甚至沒(méi)有之前好，其他行業(yè)的產(chǎn)品是一代一代升級(jí)，可是地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品卻出現(xiàn)很多降級(jí)。”一位地產(chǎn)高管表示。 

事實(shí)上，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部最擔(dān)心的時(shí)刻便是樓盤交付階段，因?yàn)殇N售口的同事天花亂墜一番承諾后，到交付環(huán)節(jié)許多細(xì)節(jié)無(wú)從兌現(xiàn)，從而引發(fā)房企在業(yè)主中間的信任危機(jī)。 

杠桿擴(kuò)張埋下財(cái)務(wù)安全隱患

作為最典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)在高速擴(kuò)張的進(jìn)程中，離不開資金方的支持和匹配。因此，在極致的經(jīng)營(yíng)杠桿之外，房企的財(cái)務(wù)杠桿往往也會(huì)用到極致，其資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)不斷上行，已經(jīng)達(dá)到了2005年以來(lái)的最高點(diǎn)。 

數(shù)據(jù)顯示，2017年A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，平均負(fù)債率達(dá)到79.1%。136家房企中，有35家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線，占比接近26%。 

負(fù)債比率上升，房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)總額也水漲船高，償債壓力逐漸顯現(xiàn)。而隨著償債高峰到來(lái)，新的融資青黃不接。也就是說(shuō)，在外部融資環(huán)境收緊和市場(chǎng)下行的雙重壓力下，開發(fā)商手頭寬裕的局面開始發(fā)生改變，很多企業(yè)都開始加速自己的周轉(zhuǎn)和回款，現(xiàn)金流成為房企最大的痛點(diǎn)。 

恒大是打響降價(jià)促銷第一彈的房企，早在今年3月，恒大就宣布將開始最高8.8折優(yōu)惠的賣房活動(dòng)。為了保證銷售，恒大當(dāng)時(shí)在內(nèi)部實(shí)行“全民營(yíng)銷”，各個(gè)區(qū)域要求員工帶自己的親戚朋友參與看房。“這是恒大一貫的做法，一般資金吃緊就會(huì)選擇降價(jià)促銷，開始走量。”一位地產(chǎn)城市總評(píng)價(jià)。 

資金鏈的危機(jī)正悄然逼近，留在資金壓力大的房企手中的牌已然不多。”但當(dāng)下的宏觀金融環(huán)境下，房企續(xù)借債務(wù)并不容易。多位金融人士表示，上述地產(chǎn)商因?yàn)檩^高負(fù)債，目前資方均持有謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)于上述地產(chǎn)商而言再融資難度進(jìn)一步增加。

高增長(zhǎng)背后潛藏的管理失控

房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的負(fù)面影響中，還有一個(gè)因素是容易被外界所忽略的，那便是企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。事實(shí)上，當(dāng)市場(chǎng)急速狂奔之際，許多公司根本無(wú)暇在內(nèi)部管理上下功夫，從而導(dǎo)致亂象叢生。 

據(jù)悉，規(guī)模擴(kuò)張過(guò)后，行業(yè)人才缺口巨大。每個(gè)地產(chǎn)商進(jìn)入一個(gè)新城市，就開始瘋狂招聘同行，可是目前主流房企合適的職業(yè)經(jīng)理人有限，因此讓招聘越來(lái)越難。 

專業(yè)人才不足必然導(dǎo)致公司許多環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)水平的直線下降，但更讓公司頭痛的是，營(yíng)銷、投資條線人才流動(dòng)巨大，進(jìn)一步帶來(lái)管理難度的增加，因?yàn)檫@兩條線的尋租和貪腐空間最大。 

據(jù)了解，許多房企的內(nèi)審部門都會(huì)查出營(yíng)銷條線侵吞公司財(cái)產(chǎn)，而且屢禁不止。不過(guò)，鑒于人才匱乏，即便是很多有污點(diǎn)的職業(yè)經(jīng)理人，依舊可以換一家公司接著干。因?yàn)樾袠I(yè)人才缺口大，即便是出現(xiàn)不良記錄的職業(yè)經(jīng)理人，很多地產(chǎn)商依舊睜一只眼閉一只眼搶著錄用。 

在行業(yè)過(guò)冬之際，企業(yè)會(huì)變得更加注重內(nèi)功的修煉。也許，“唯規(guī)模論”已經(jīng)暢行三載之后，終于走到了需要被修正的時(shí)間當(dāng)口。